Поиск жилья в Германии

Как правило, арендодатели(-льницы) требуют от потенциальных квартиросъемщиков(-щиц) целый ряд документов. Без них практически нет шансов снять жилье в аренду. Обычно нужны следующие документы:

• Личные сведения с указанием вашего имени, контактной информации (телефона и электронной почты) и других данных, таких как ваша профессия, актуальный адрес и т. д. Многие арендодатели(-ницы) и домоуправления имеют собственные анкеты, которые они раздают до или во время просмотра квартиры, и вы, как правило, можете заполнить их прямо на месте. Здесь вы найдете образец такой анкеты.
• Копия справки из бюро кредитных историй Schufa. Для получения дополнительной информации см. главу «Бюро кредитных историй Schufa».
• Копия справки о заработной плате за последние три месяца (для наемных работников и работниц) или последнего налогового извещения (для самозанятых). Если вы получаете финансовую помощь от ведомства социального обеспечения (Sozialamt) или центра трудоустройства (Jobcenter) - копия подтверждения о том, что учреждение возьмет на себя расходы по арендной плате. Эту справку можно запросить у сотрудника(-ницы), который(-ая) ведет ваше дело в ведомстве.
• Копия справки об отсутствии задолженностей по арендной плате (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung). Таким документом ваш текущий(-ая) арендодатель(-ница) подтверждает, что вы вовремя оплачивали арендную плату. Если вы еще живете в общежитии, то справку об отсутствии задолженностей по арендной плате вам может выдать руководство общежития или сотрудник(-ница) ведомства, который(-ая) ведет ваше дело.
• Копия паспорта и документа, разрешающего проживание в Германии.
• При наличии – копия свидетельства о праве на социальное жилье (Wohnberechtigungsschein). Для получения дополнительной информации см. главу «Как получить социальное жилье в Германии (WBS)?».

Вы должны всегда иметь эти документы наготове как в распечатанном виде, так и в формате PDF для отправки по электронной почте. Некоторые арендодатели(-льницы) хотят получить документы уже во время просмотра квартиры, другие просят отправить их после просмотра по электронной почте. В этом случае отправьте требуемые документы как можно скорее, так как арендодатели(-льницы), как правило, делают свой выбор очень быстро.

Совет: вы можете дополнительно повысить свои шансы, если приложите к пакету с документами сопроводительное письмо, в котором представите себя и свою семью, а также коротко опишете обстоятельства своей жизни в Германии и свои планы на будущее (например, что скоро вы начнете осваивать новую специальность или учиться в вузе). Если вы сами еще не очень хорошо говорите по-немецки и у вас есть немецкоязычные друзья, готовые вам помочь, то укажите дополнительно их контактные данные. Многие арендодатели(-льницы) боятся, что в случае возникновения проблем они не смогут объясниться со своими арендаторами, поэтому немецкоговорящие помощники могут быть очень кстати.

Многие газеты и журналы печатают объявления об аренде жилья, однако, намного больше объявлений вы найдете в интернете. Поэтому будет лучше, если вы начнете поиски в онлайн-пространстве.

Существует множество сайтов по аренде жилья, на которых вы можете ограничить поиск фильтром по размеру арендной платы, населенному пункту и другим критериям. Результаты поиска вы можете просмотреть по отдельности и более детально. Многие интернет-сайты также предлагают возможность настроить уведомления: как только на сайте появляется новое объявление об аренде, соответствующее вашим критериям, вам на электронную почту придет сообщение об этом. На таких сайтах, как eBay Kleinanzeigen, Immobilienscout24 и Immonet, вы найдете множество объявлений, которые можно отфильтровать по своим критериям. Если вы ищете комнату в WG (Wohngemeinschaft) , то подходящим сайтом для поиска является сайт WG-gesucht. В этом случае также имеет смысл просматривать предложения на досках объявлений в университетах и в различных местных Facebook-группах или дать объявление самостоятельно.

В онлайн-объявлениях часто можно найти фотографии квартиры и всю необходимую информацию об арендной плате, коммунальных платежах, возможной дате въезда и контактные данные. Арендодатели(-ницы), как правило, предпочитают, чтобы с ними связывались по электронной почте или отправляли сообщения напрямую через сайт. Напишите в этом сообщении несколько слов о себе и вежливо попросите назначить дату просмотра (Besichtigungstermin). Если вы нашли что-то подходящее, реагируйте быстро. Подходящих арендаторов выбирают очень быстро и объявление сразу же исчезает с сайта.

В некоторых городах существуют организации, которые могут помочь с поиском квартиры. Попросите помощи на встрече с соседями или в клубах по интересам. В консультационной службе для взрослых мигрантов или молодежной миграционной службе недалеко от вас вам могут дать адреса таких клубов и встреч. Спросите также своих друзей и знакомых, не могут ли они вам помочь или не знают ли они кого-нибудь, кто сдает квартиру или ищет съемщика вместо себя. Чем больше людей знают о том, что вы ищете квартиру, тем лучше.

Вы также можете поручить маклеру найти для вас квартиру в аренду. Так в Германии называют специалистов(-ок), которые являются посредниками между владельцами(-лицами) квартир и квартиросъемщиками(-цами). Помните, что за помощью обращаться нужно исключительно к серьезным специалистам(-кам). Платить за работу маклеру нужно лишь после того, как он/она найдет для вас квартиру и вы подпишите договор аренды. За успешное посредничество в аренде квартиры маклеры обычно просят вознаграждение в размере двух арендных плат без учета коммунальных платежей плюс НДС.

Многие люди безуспешно ищут квартиру и готовы многое отдать, чтобы обрести, наконец-то, родные «четыре стены». Этой ситуацией нередко пользуются мошенники(-цы). Поэтому при поиске квартиры нужно быть очень внимательным. Особенно, если квартира предлагается по очень выгодной цене или вас просят заранее перевести деньги и обещают после этого отправить вам ключи. Или если от вас требуют заплатить залог наличными уже во время просмотра квартиры.

Важно: никогда не платите деньги, не подписав договор аренды.

Если вы поручили заняться поиском квартиры риэлтору, зафиксируйте размер вознаграждения и назначение платежа в письменной форме. Не платите ничего, пока обе стороны не подпишут это соглашение. Маклер может получить комиссию за свои услуги лишь после того, как найдет для вас подходящую квартиру. Тут часто встречаются мошенники(-цы), выдающие себя за риелторов, которые берут у клиентов(-ок) деньги и больше никогда не выходят с ними на связь.

Если вы получаете финансовую помощь от ведомства социального обеспечения (Sozialamt) или центра трудоустройства (Jobcenter), вы обязательно должны прояснить этот вопрос еще до начала поиска квартиры. Ведомство или центр возьмут на себя арендные расходы лишь до определенной суммы и только в случае, если будут выполнены определенные условия. Сперва вам нужно получить от них письменное подтверждение о том, что вы имеете право искать собственную квартиру. Также уточните у них, каким может быть размер арендной платы и каким условиям должна отвечать квартира. Разрешенный размер арендной платы различается в зависимости от города, вида отопления и размера самого здания. Кроме того, будущая квартира должна быть не больше и не меньше определенной площади. Большинство ведомств и учреждений, как правило, отклоняют предложения аренды на ограниченный срок, а также предложения градуированной аренды (Staffelmiete). Поэтому еще перед началом поисков обязательно узнайте, какие условия действуют в вашем случае.

Обратите внимание: градуированная аренда (Staffelmiete) - это особый вид аренды жилья. Здесь в договоре уже с самого начала будет четко прописано, что арендная плата будет со временем увеличиваться. А именно - когда и на сколько, например, раз в год и на определенную сумму. Тем самым о том, что аренда будет расти будут заранее знать как квартиросъемщики(-щицы), так и арендодатели(-льницы). 

Как только вы получите согласие арендодателя(-ницы), попросите его/ее выдать вам предложение аренды (Mietangebot). Данный документ должен содержать все необходимые ведомству данные о квартире, а также номер телефона арендодателя(-ницы). Многие учреждения имеют соответствующие бланки, которые вы можете передать арендодателю(-льнице). Попросите такой бланк у сотрудника или сотрудницы ведомства, который(-ая) отвечает за ваше дело. К нему/ней же стоит незамедлительно прийти, как только арендодатель(-ница) заполнит и передаст вам предложение аренды. Чиновник(-ница) сперва проверит его и только после этого сможет гарантировать вам и вашему арендодателю(-нице) оплату аренды. С таким письменным подтверждением о том, что учреждение берет на себя расходы, вы можете смело подписывать договор аренды.

Пособие на оплату жилья (Wohngeld) - это специальная субсидия от государства, которую получают те, чей доход не позволяет оплатить аренду жилья. Поэтому пособие не полагается тем, кому государство уже оплачивает жилье, например, получателям пособия „Bürgergeld“, социальной помощи, финансовой поддержки студентов по программе BAföG или Erwerbsminderung.

C января 2023 года с приходом нового закона (так называемый “Wohngeld Plus“) пособие на оплату жилья (Wohngeld) стало доступно еще большему числу людей. Размер пособия при этом увеличился в два раза. В среднем вместо 180 евро в месяц теперь можно получить 370 евро в месяц. Это связано в первую очередь с тем, что граница допустимого дохода, при которой можно запросить финансовую поддержку, была увеличена. Кроме того, часть пособия будет автоматически покрывать оплату отопления. Это так называемая “Heizkostenkomponente”. Отдельно запрашивать такую надбавку не нужно. 

Часть получателей пособия также получать еще одну субсидию - так называемую Klimakomponente“. Она должна помочь людям с небольшими доходами, у которых прошел углеродно-нейтральный ремонт. На деле это означает, что вы получите дополнительную финансовую поддержку, если после такого ремонта выросла ваша арендная плата. Это дополнительные 40 центов за квадратный метр.

В настоящий момент пособие на оплату жилья (Wohngeld) могут получить:

• люди, чей доход не позволяет полностью оплачивать аренду жилья
• пенсионеры
• студенты, которые проживает отдельно от родителей и не могут получить финансовую поддержку по программе BAföG
• осваивающие новую специальность (Ausbildung), которые проживает отдельно от родителей и не могут получить финансовую поддержку на обучение Berufsausbildungsbeihilfe
• получатели пособие по безработице Arbeitslosengeld I
• получатели “пособия по неполной занятости» (Kurzarbeitergeld).

Какую именно сумму вы сможете получить, зависит от того, сколько человек проживает вместе с вами в одном домохозяйстве, а также от размеров вашей заработной и арендной платы. С помощью специального калькулятора федерального министерства строительства вы можете рассчитать приблизительную сумму. Если вы не уверены, сможете ли вы получить пособие на оплату жилья, все равно подайте заявление. В самом худшем случае вы всего лишь получите отказ.

Пособие на оплату жилья вы сможете запросить, подав заявление в соответствующее ведомство в вашем регионе. Укажите в поисковике слово “Wohngeldstelle” и название вашего города/населенного пункта по-немецки, чтобы найти ответственное за вас учреждение. Бланк заявления для каждой федеральной земли вы найдете на сайте wohngeld.org. Если вы хотите запросить пособие, сделайте это как можно раньше, пока вы начнете его получать, пройдет ни одна неделя. Еще больше информации вы найдете в нашей главе “Пособие на оплату жилья (Wohngeld)".

Обратите внимание: если вы получаете пособие согласно закону о социальной помощи для претендентов на получение убежища (Asylbewerberleistungsgesetz), то пособие на оплату жилья вы сможете получить лишь в исключительных случаях.

Если вы зарабатываете мало или не зарабатываете вообще, вы имеете право снять социальное жилье. Арендная плата за такие квартиры ниже, чем за остальные квартиры, поскольку они субсидируются государством. Чтобы снять такую квартиру, вы должны получить от города или муниципалитета, в котором вы живете, свидетельство о праве на социальное жилье (Wohnberechtigungsschein или WBS). Такой документ подтверждает, что размер вашего дохода находится ниже определенной границы. Его вы должны предъявить арендодателю(-нице) во время просмотра квартиры. Для получения дополнительной информации см. главу «Как получить социальное жилье в Германии (WBS)?».

В так называемых «WG» (Wohngemeinschaft) вы проживаете в квартире не одни, а делите ее с другими людьми. Здесь каждый имеет только собственную комнату, а ванная и кухня используются всеми жильцами. Найти комнату в WG обычно немного проще, чем найти отдельную квартиру, поскольку в этом случае вы должны впечатлить не арендодателя(-ницу), а только будущих потенциальных «сожителей» или «сожительниц». Кроме того, снять только комнату обходится намного дешевле, чем снять целую квартиру.

Если вы получаете финансовую помощь от центра трудоустройства (Jobcenter) или ведомства социального обеспечения (Sozialamt), то вам необходимо будет предъявить учреждению как свой договор субаренды (Untermietvertrag), так и основной договор аренды (Hauptmietvertrag), составленный на имя основного(-ой) арендатора(-ши). Многие ведомства также просят предъявить подтверждение арендодателя(-ницы) о том, что основной(-ая) арендатор(-ша) имеет право сдавать комнаты в субаренду.

• Придите на назначенную встречу вовремя.
• Оденьтесь презентабельно.
• Ведите себя по отношению к другим заинтересованным квартирой вежливо.
• Даже если желающих будет очень много, постарайтесь поговорить с арендодателем(-льницей) лично и произвести хорошее впечатление. Спросите у него/нее, например, где находится ближайшая школа, или выразите восхищение цветами, растущими на заднем дворе. Однако постарайтесь не затрагивать неприятные темы, например, ремонтные работы.
• Держите наготове папку со всеми необходимыми документами.

• Прежде чем подписывать договор аренды, внимательно прочитайте его. Если вы сами еще не очень хорошо владеете немецким языком, возьмите с собой человека, который прочитает договор аренды за вас и все вам перескажет.
• При передаче квартиры тщательно задокументируйте все дефекты и поломки в квартире и сфотографируйте их. В противном случае при выезде из квартиры на вас возложат всю ответственность за них.
• Как правило, сразу после подписания договора аренды вы должны внести залог за квартиру. В качестве залога арендодатель(-ница) имеет право потребовать сумму, не превышающую трехмесячную арендную плату (ее можно будет разбит на три платежа). После того, как вы съедите с квартиры, арендодатель(-ница) должен(-на) будет вернуть вам ваш залог (с процентами), если у него/нее не возникнут дополнительные расходы на устранение нанесенного вами ущерба жилой площади.

• Вы должны зарегистрироваться в управлении по делам граждан (Bürgeramt) / отделе регистрации (Einwohnermeldeamt). Для получения дополнительной информации см. главу «Регистрация в Германии». В некоторых городах для этого достаточно предъявить договор аренды. В других городах нужна специальная справка от арендодателя(-ницы) - Wohnungsgeberbescheinigung, ею он/она подтверждает, что вы вселились в его/ее квартиру. 
• Как можно скорее сообщите ведомству по делам иностранцев (Ausländerbehörde) свой новый адрес. Если ваше заявление о предоставлении убежища еще находится в процессе рассмотрения, вы должны немедленно сообщить свой новый адрес и в Федеральное ведомство по делам миграции и беженцев (BAMF), чтобы не пропустить важные письма.
• Сообщите о своем новом адресе и во все остальные учреждения, с которыми вы имеете дело (центр трудоустройства (Jobcenter), ведомство социального обеспечения (Sozialamt), налогово-финансовое ведомство (Finanzamt) и др.), а также в банк, страховую компанию и т. д.
• Если вы хотите быть уверенными в том, что вы не потеряете ни одного письма, вы можете оформить в почтовом отделении Deutsche Post и в компании Pin Mail AG поручение о пересылке поступающей почты на новый адрес. Однако за это вам придется заплатить определенную сумму.
• Вы должны зарегистрировать свою квартиру у одного из поставщиков электроэнергии. Стоимость электроэнергии не включена ни в арендную плату, ни в коммунальные услуги. Для регистрации вы должны сообщить поставщику электроэнергии показания своего электросчетчика (снятые в день передачи квартиры). Для получения дополнительной информации см. главу «Аренда квартиры в Германии».
• Вы также должны будете оплачивать государственный взнос за телерадиовещание. После того как вы зарегистрируетесь по новому адресу, вы автоматически получите по почте письмо с указаниями по регистрации в службе уплаты взносов. Для получения дополнительной информации см. главу «Обязательный сбор за телерадиовещание в Германии».

Можете ли вы переехать в квартиру, зависит от вашего статуса пребывания:    

• Меня признали беженцем/беженкой (anerkannter Flüchtling), имеющим(-ей) право на получение убежища (Asylberechtigte*r) или я нахожусь под субсидиарной защитой (subsidiärer Schutz): вы имеете право переехать в собственную квартиру.
• Я являюсь претендентом(-кой) на получение убежища: можете ли вы переехать в квартиру, будучи претендентом(-кой) на получение убежища, зависит от вашей страны происхождения, продолжительности пребывания в Германии и правил, действующих в вашей федеральной земле. В целом действует правило, что претенденты(-ки) на получение убежища должны прожить в центре первичного приема не менее шести недель и не более 24 месяцев. В период, когда вы обязаны жить в таком центре, вы не имеете право переехать в квартиру. Обратите внимание: если вы приехали из так называемой «безопасной страны происхождения», то в течение всего периода рассмотрения вашего заявления о предоставлении убежища и в случае отклонения вашего заявления о предоставлении убежища вы должны жить в центре первичного приема вплоть до момента пока вы не покинете страну или вас не депортируют. Для получения дополнительной информации см. главу «Безопасные страны происхождения».
• Я имею отсрочку депортации: лица с отсрочкой депортации в целом не имеют право переехать в квартиру. Официально для них предусмотрено размещение в общежитии. В некоторых случаях это даже указано в вашем документе об отсрочке депортации в качестве обязательного условия. Однако в некоторых населенных пунктах не хватает мест в общежитиях, чтобы разместить в них всех нуждающихся. В этом случае вам либо предоставляется жилье, либо вам разрешают искать собственную квартиру. Если вы обязаны жить в общежитии, вы можете попробовать подать в ведомство по делам иностранцев (Ausländerbehörde) заявление об отмене этого условия. Дополнительно вы должны будете запросить в ведомстве социального обеспечения (Sozialamt) финансовую помощь на расходы по аренде вашего жилья. Эта заявка может быть одобрена или отклонена. В целом шансы не слишком велики, если у вас нет серьезных причин, например, таких как психические или физические заболевания. Обратитесь заранее за помощью в консультационную организацию или к адвокату. С поиском вам поможет наш раздел “Локальная информация”. Укажите город/населенный пункт, в котором вы проживаете, и на какую тему вам необходима консультация (убежище, пребывание, юридическая консультация). 

Обратите внимание: если у вас есть работа и вы зарабатываете деньги, и при этом вы продолжаете жить в общежитии, то вам придется оплачивать и арендную плату за проживание там.

Можете ли вы переехать в другой город или населенный пункт, зависит от вашего статуса пребывания.

• Имеющие право на получение убежища (Asylberechtigte*r), признанные беженцы/беженки (Flüchtlinge) или находящиеся под субсидиарной защитой (subsidiärer Schutz) и при этом получающие социальные выплаты от ведомства социального обеспечения (Sozialamt) или центра трудоустройства (Jobcenter), как правило, должны на протяжении трех лет оставаться в федеральной земле, в которой рассматривалось их заявление о предоставлении убежища. Федеральные земли также имеют право установить дополнительные правила, например, человек должен и дальше проживать в населенном пункте, в котором он жил во время рассмотрения заявления о предоставлении убежища. Данное «распоряжение о месте жительства» (Wohnsitzzuweisung) является спорным. Если у вас есть уважительные причины, по которым вы хотите переехать в другой населенный пункт, вы можете подать в ваше ведомство по делам иностранцев (Ausländerbehörde) и в ведомство по делам иностранцев города, в котором вы хотите жить, «Antrag auf Aufhebung der Wohnsitzzuweisung» (заявление об отмене распоряжения о месте жительства) (согласно §12a, абз. 5, пункт 2c Закона о пребывании). Проконсультируйтесь по данному вопросу со специалистами. 
• Претенденты(-ки) на получение убежища и владельцы отсрочки депортации, как правило, должны проживать в населенном пункте, в который их определили. Переехать они могут только в случае, если они не получают финансовую помощь от ведомства социального обеспечения (Sozialamt) и имеют свой доход. Для тех, кто получает такую помощь, существует очень мало возможностей получить разрешение на переезд в другой населенный пункт. Как правило, ведомство по делам иностранцев (Ausländerbehörde) может одобрить ваше заявление на переезд лишь в том случае, если вы, например, очень больны и в вашем населенном пункте нет врачей, специализирующихся на лечении вашего заболевания, либо если вы должны ухаживать за больным членом семьи в другом городе. Вам также нужно будет прикрепить к вашу заявлению соответствующие медицинские заключения. Обратитесь заранее за помощью в консультационную организацию или к адвокату. 

Обратите внимание: адвокатов или консультирующую организацию вы сможете найти при помощи нашего раздела “Локальная информация”. Укажите город/населенный пункт, в котором вы проживаете, и на какую тему вам необходима консультация (убежище, пребывание, юридическая консультация).

Даже несмотря на законодательные нормы и приложенные усилия по достижению равноправия, дискриминация при поиске жилья - до сих пор реальность в Германии. Люди с миграционным прошлым, представители и представительницы определенных этнических групп, люди с инвалидностью или ЛГБТКИA+ чаще всего встречаются с дискриминацией и предубеждениями при поиске жилья.

Одна из часто встречающихся форм дискриминации - этническая. Претенденты и претендентки с “иностранно-звучащими именами” или “иностранной внешностью” очень часто сталкиваются с дискриминацией. Арендодатели(-ницы) или маклеры (риэлторы) могут иметь предубеждения, которые базируются на определенных стереотипах, что, в свою очередь, приводит к дискриминации потенциальных квартиросъемщиков или квартиросъемщиц из-за их происхождения.

С трудностями при поиске жилья также сталкиваются и люди с инвалидностью. Безбарьерная среда в Германии встречается, к сожалению, далеко не всегда и арендодатели(-ницы) не особо готовы внести необходимые изменения. Что, в свою очередь, значительно сокращает доступный людям с инвалидностью рынок жилья.

Представители и представительницы ЛГБТКИA+ также испытывают дискриминацию при поиске жилья. Некоторые арендодатели(-ницы) могут иметь предубеждения против геев, лесбиянок, биссексуальных- или трансгендерных людей и отказать им из-за их гендерной или сексуальной идентичности.

Чтобы избавиться от этих форм дискриминации, необходимы как законодательные меры, так и мероприятия по информированию общественности. Арендодатели(-ницы) и маклеры должны более внимательно относиться к этому вопросу и избавиться своих предрассудков. Также важно, чтобы эффективнее контролировалось соблюдение антидискриминационного законодательства. Открытая и комплексная жилищная политика очень важна для того, чтобы быть уверенным в том, что все люди, независимо от их происхождения, этнической принадлежности, гендерной или сексуальной идентичности, наличия инвалидности имели равные права на рынке жилья Германии.

Если из-за дискриминации вы столкнулись с проблемами при поиске жилья, то в Германии вы можете обратиться за помощью. Различные консультирующие организации могут подробнее рассказать вам о ваших правах, и, по необходимости, оказать правовую поддержку. Жилищные- и другие ведомства, группы самопомощи и публичные рассказы о пережитом помогут как противостоять дискриминации, так и в борьбе за равные права на рынке жилья.

Более подробно о различных видах дискриминации и вариантах поддержки в Германии вы узнаете из нашей главы “Дискриминация”.