Mietvertrag

Der Mietvertrag ist ein schriftlicher Vertrag zwischen Mieter*innen und Vermieter*innen. Er legt fest, dass Sie die entsprechende Wohnung oder ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft nutzen dürfen. Bei einer Wohnung auf Zeit enthält der Mietvertrag außerdem die Angabe darüber, für wie lange Wohnung oder Zimmer gemietet werden.

Zu den wichtigen Informationen des Mietvertrags gehören die folgenden Angaben:

• Angaben zum/zur Vermieter*in (Name und Anschrift) und zu den Mieter*innen (Name, derzeitige Adresse, Geburtsdatum)
• die genaue Adresse der Wohnung 
• genaue Lage, falls es sich um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt (z.B. 2. Etage links)
• die Höhe der Miete
• Informationen zu den Nebenkosten und deren Höhe
• eine genaue Angabe dazu, wann die Miete immer bezahlt werden muss (z.B. „Die Miete ist im Voraus bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen“)
• Angaben zur Mietanpassung, z. B. Staffelmietvertrag oder Indexmietvertrag
• die Mietdauer (befristet oder unbefristet)
• die Wohnungsgröße in Quadratmetern
• eine Angabe darüber, welche Räume zur Wohnung gehören (z. B. Keller, Garage, Balkon)
• Regeln zur Nutzung der Wohnung, also zum Beispiel zur Frage, ob Haustiere und/oder Rauchen in der Wohnung erlaubt sind

Gut zu wissen: In vielen Mietverträgen finden Sie auch eine Hausordnung. Diese Regeln helfen, dass alle Mieter*innen gut zusammenleben können. Zum Beispiel legt die Hausordnung fest, wann Ruhezeiten gelten oder wie der Flur genutzt und gereinigt werden sollte. Wenn die Hausordnung im Mietvertrag enthalten ist, müssen Sie sie beim Unterzeichnen des Vertrags unterschreiben. Manchmal hängt die Hausordnung auch im Flur aus, und dann gelten die Regeln auch ohne Unterschrift. Wenn Sie wiederholt gegen die Hausordnung verstoßen, kann Ihr*e Vermieter*in Ihnen kündigen.

Beachten Sie: Es ist wichtig, den Vertrag genau zu lesen. Wenn Sie unsicher sind, fragen Sie bei Beratungsstellen wie einem Mieter*innenschutzbund oder Mieter*innenverein nach. Diese Organisationen helfen Ihnen mit Beratung und rechtlicher Unterstützung. Sie müssen Mitglied werden und etwa 50 Euro im Jahr bezahlen. Auf mieterbund.de finden Sie einen Mieter*innenschutzbund in Ihrer Nähe.

Bei den Mietkosten wird zwischen Netto- oder Kaltmiete und Brutto- oder Warmmiete unterschieden. Die Nettomiete deckt nur die Kosten für die Wohnung ab. Hinzukommen aber noch die Betriebs- oder Nebenkosten, zu denen Wasserkosten, Müllabfuhr und oft auch die Heizkosten sowie ähnliche Betriebskosten gehören. Wichtig für Sie ist also die Brutto- oder Warmmiete, denn diese beschreibt den Betrag, den Sie tatsächlich zahlen müssen. Die Mietkosten müssen im Mietvertrag genau aufgeschlüsselt werden.

Gut zu wissen: In diesen Kosten sind die Stromkosten für Ihre Wohnung nicht enthalten und manchmal auch nicht die Gastkosten, falls in Ihrer neuen Wohnung mit Gas gekocht und/oder geheizt wird. Für Strom und gegebenenfalls Gas müssen Sie selbst Verträge abschließen und zusätzliche Kosten bezahlen. Gleiches gilt für Telefon und Internet.

Es gibt verschiedene Arten von Mieten. Diese haben unterschiedliche Vertragsbedingungen, insbesondere was die Mieterhöhung betrifft. Im Mietvertrag wird festgehalten, welche Mietform für die Wohnung oder das WG-Zimmer gilt. Hier sind die wichtigsten Mietarten:

• Reguläre Miete: Dies ist die gängigste Mietform. Die Miete bleibt grundsätzlich stabil, kann aber unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen erhöht werden, z. B. bei einer allgemeinen Anpassung an den Mietspiegel oder nach Modernisierungen. Die Höhe der Erhöhung ist begrenzt und muss vom*von der Vermieter*in begründet werden.
• Indexmiete: Bei einer Indexmiete wird die Miete an die Entwicklung des allgemeinen Preisniveaus gekoppelt, das durch den Verbraucherpreisindex (VPI) ermittelt wird. Steigen die Lebenshaltungskosten, dürfen Vermieter*innen die Miete entsprechend erhöhen, und zwar einmal jährlich. Eine Erhöhung ist nur zulässig, wenn sich der Index tatsächlich geändert hat.
• Staffelmiete: Bei einer Staffelmiete werden bereits im Mietvertrag feste Mieterhöhungen für bestimmte Zeiträume (z. B. jährlich) vereinbart. Sie wissen also von Beginn an, wann und um wie viel die Miete steigen wird. Diese Erhöhungen müssen klar im Vertrag definiert sein, sodass keine zusätzlichen Mieterhöhungen außerhalb dieser Staffelungen möglich sind.
• Untermiete: Bei der Untermiete wird ein Teil der Wohnung oder die gesamte Wohnung von einem*einer Hauptmieter*in an eine*n Untermieter*in weitervermietet. Das kann zum Beispiel für einzelne Zimmer in einer Wohngemeinschaft (WG) der als Untermiete/Zwischenmiete für die ganze Wohnung gelten, wenn der*die Hauptmieter*in vorübergehend nicht da ist. Für eine Untermiete müssen die Vermieter*innen normalerweise zustimmen. Der*Die Hauptmieter*in ist weiterhin für die Wohnung verantwortlich. Und der*Die Untermieter*in zahlt die Miete an den*die Hauptmieter*in.

Jede dieser Mietarten hat spezifische Vor- und Nachteile. Daher ist es wichtig, die Bedingungen des Mietvertrags genau zu verstehen.

Betriebs- bzw. Nebenkosten sind zusätzliche Kosten, die neben der Grundmiete (Kaltmiete) anfallen. Sie decken die Ausgaben ab, die für den Betrieb und die Instandhaltung eines Wohngebäudes notwendig sind. Diese Kosten werden oft monatlich als Pauschale oder Vorauszahlung zusammen mit der Miete bezahlt und am Jahresende in einer Betriebskostenabrechnung genau aufgeschlüsselt. Zu den typischen Nebenkosten gehören:

• Wasser- und Abwasserkosten
• Müllabfuhr
• Straßenreinigung
• Kosten für den*die Hausmeister*in
• Gebäudeversicherung
• Heizung und Warmwasser (wenn in der Warmmiete enthalten)
• Gemeinschaftsstrom (für Treppenhaus, Keller, Außenbeleuchtung)

Manchmal werden Heizung und Warmwasser separat abgerechnet, insbesondere wenn Sie Strom und/oder Gas selbst bei einem Versorger beziehen müssen. In diesem Fall sind sie nicht in den Nebenkosten enthalten und Sie zahlen sie direkt an den Anbieter. Es ist wichtig, im Mietvertrag zu klären, welche Kosten genau in den Nebenkosten enthalten sind.

Die Kaution ist eine Sicherheitszahlung, die Sie als Mieter*in zu Beginn des Mietverhältnisses an den*die Vermieter*in überweisen. Sie dient dazu, Vermieter*innen abzusichern, falls es während der Mietzeit zu Schäden in der Wohnung kommt oder Sie Mieten nicht zahlen. Die Kaution darf höchstens drei Monatskaltmieten betragen. Die genaue Höhe der Kaution sowie die Angaben zum Konto, auf das diese eingezahlt wird, werden im Mietvertrag genannt. Sie dürfen die Kaution in drei monatlichen Raten zahlen, wobei die erste Rate oder die gesamte Kaution spätestens zum Einzug hinterlegt werden sollten.

Nach Ende des Mietverhältnisses und wenn Sie die Wohnung ohne von Ihnen verursachten Schäden hinterlassen, bekommen Sie die Kaution zurück. Vermieter*innen dürfen einen Teil oder die gesamte Kaution nur einbehalten, wenn berechtigte Forderungen bestehen, wie Reparaturen oder ausstehende Mietzahlungen. Zur Frage, wann die Kaution einbehalten werden darf, hat Tagesschau.de einen Überblick zusammengestellt.

Im Mietvertrag können mehrere Personen als Mieter*innen genannt werden, zum Beispiel Sie und Ihr*e Partner*in. Beide haften dann gemeinsam für die Miete. Wichtig ist, dass alle Personen, die in der Wohnung wohnen und Verantwortung übernehmen, im Mietvertrag genannt werden. Sie haften dann gesamtschuldnerisch – das bedeutet, dass alle im Mietvertrag genannten Personen für die volle Miete haften, auch wenn nur eine*r nicht zahlt. Das Kündigungsrecht gilt ebenfalls nur gemeinsam.

Minderjährige Kinder sind keine Vertragspartner*innen, müssen den Mietvertrag also natürlich nicht unterschreiben und werden darin auch nicht namentlich genannt. Die Anzahl der Kinder kann allerdings im Mietvertrag aufgeführt werden.

Gut zu wissen: Wer weitere Personen in die Wohnung ziehen lässt und vorher keine Zustimmung des*der Vermieter*in einholt, riskiert eine Abmahnung oder im schlimmsten Fall eine Kündigung.

Bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben, sollten Sie folgende Punkte prüfen:

• Miete und Nebenkosten: Ist die Höhe der Miete und der Nebenkosten klar und fair?
• Kaution: Wie hoch ist die Kaution? Sie darf maximal drei Monatsmieten betragen.
• Kündigungsfrist: Wie lange ist die Kündigungsfrist?
• Besonderheiten: Gibt es spezielle Regeln oder Klauseln (z. B. Renovierungspflichten)?

Gut zu wissen: Es ist wichtig, den Vertrag genau zu lesen. Vergleichen Sie vor allem, wie teuer die Wohnung im Vergleich zur ortsüblichen Miete ist. Viele Vermieter*innen erhöhen die Miete für eine Wohnung nämlich deutlich, wenn neue Mieter*innen einziehen. Damit Wohnen auf diese Weise nicht unbezahlbar wird, gibt es in einigen deutschen Städten seit 2015 die Mietpreisbremse, die überhöhte Mieten verhindern soll. Diese besagt, dass die Miete bei Neuvermietung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Allerdings gibt es viele Ausnahmen von dieser Regel. Tatsächlich wurde 2024 festgestellt, dass die Mietpreisbremse kaum Wirkung zeigt. Außerdem müssen Sie sich selbst darum kümmern, dass die Mietpreisbremse von ihrem*ihrer Vermieter*in eingehalten wird und das notfalls vor Gericht.

Ob es in Ihrer Stadt überhaupt eine Mietpreisbremse gibt, erfahren Sie auf der Seite von Finanztip. Sie können sich auch bei Stellen wie einem Mieter*innenschutzbund oder Mieter*innenverein beraten lassen – nicht nur zur Mietpreisbremse, sondern auch zu allen anderen Fragen rund um Ihren Mietvertrag. Diese Organisationen helfen Ihnen mit Beratung und rechtlicher Unterstützung. Sie müssen Mitglied werden und etwa 50 Euro im Jahr bezahlen. Auf mieterbund.de finden Sie einen Mieter*innenschutzbund in Ihrer Nähe.

Anmeldung beim Einwohnermeldeamt: Innerhalb von zwei Wochen müssen Sie Ihre neue Adresse beim Einwohnermeldeamt anmelden. Dieses Amt wird oft auch Bürgeramt oder Bürgerbüro genannt. Da die Termine sehr rar sind, sollten Sie sich rechtzeitig darum kümmern. Mehr Informationen zur Anmeldung finden Sie auf der Themenseite Wohnsitz an- und abmelden.

Meldung des Wohnsitzwechsels: Teilen Sie der Ausländerbehörde so schnell wie möglich Ihre neue Adresse mit. Wenn Sie noch im Asylverfahren sind, müssen Sie Ihre neue Adresse außerdem sofort dem BAMF mitteilen, da Sie sonst vielleicht wichtige Briefe des BAMF verpassen. Informieren Sie auch alle anderen Behörden, mit denen Sie zu tun haben (Jobcenter, Sozialamt, Finanzamt, …) und Ihre Bank, gegebenenfalls Ihre*n Arbeitgeber*in sowie Ihre Versicherungen etc. über Ihre neue Adresse.

Versorgungsverträge abschließen: Wenn Gas oder Strom nicht über den*die Vermieter*in laufen, müssen Sie eigene Verträge mit den Versorgern abschließen. Mehr Informationen dazu finden Sie auf der Themenseite „Eine Wohnung mieten“.

Mietzahlung einrichten: Stellen Sie sicher, dass die Miete pünktlich überwiesen wird, indem Sie zum Beispiel einen Dauerauftrag einrichten, so dass die Miete automatisch zu einem festen Termin von Ihrem Konto abgebucht wird.

Nachsendeauftrag einrichten: Wenn Sie sicher gehen wollen, dass Sie keine Briefe verpassen, können Sie für einen bestimmten Zeitraum einen Nachsendeauftrag bei der Deutschen Post und der Pin Mail AG stellen. Dafür müssen Sie aber Geld bezahlen.

Anmeldung für den Rundfunkbeitrag: Auch der staatliche Rundfunkbeitrag wird pro Haushalt direkt über Sie als Mieter*in abgerechnet. Wenn Sie sich bei der Meldebehörde angemeldet haben, erhalten Sie automatisch per Post einen Brief zur Anmeldung beim Beitragsservice. Mehr zu diesem Thema erfahren Sie auf unserer Themenseite „Rundfunkbeitrag“.

Neben den Angaben zu den Mietkosten, Mieterhöhungen, Mietdauer, Kündigungsfrist und Kaution sind folgende Aspekte beim Mietvertrag wichtig:

Renovierungs- und Instandhaltungspflichten: Es muss im Mietvertrag geregelt sein, wer für die Instandhaltung der Wohnung zuständig ist. In der Regel sind Vermieter*innen für größere Reparaturen verantwortlich. Häufig gibt es aber auch Klauseln zu sogenannten Schönheitsreparaturen, die Mieter*innen bestimmte Pflichten (z. B. regelmäßiges Streichen) auferlegen. Diese Klauseln müssen fair und rechtlich zulässig sein.

Hausordnung: In vielen Mietverträgen ist eine Hausordnung enthalten, die Regeln für das Zusammenleben im Haus aufstellt. Dazu gehören Punkte wie:

• Ruhezeiten
• Reinigungspflichten (z. B. Treppenhaus, Gehwege)
• Nutzung von Gemeinschaftsräumen (z. B. Waschraum, Keller)

Untervermietung: Wenn Sie die Wohnung oder ein Zimmer untervermieten wollen, brauchen Sie in der Regel die Zustimmung des Vermieters bzw. der Vermieterin. Diese können nur in besonderen Fällen die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern – zum Beispiel dann, wenn die Wohnung durch die Untervermietung überbelegt wäre, also zu viele Menschen darin leben würden. Wann eine Wohnung als überbelegt gilt, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Als Faustregel können Sie sich aber merken, dass für jede erwachsene Person und je zwei Kinder bis 13 Jahre ein Raum von mindestens zwölf Quadratmetern zur Verfügung stehen sollte.

Steht das Recht zur Untervermietung nicht ausdrücklich im Mietvertrag, ist eine schriftliche Anfrage nötig. Eine Vorlage für diese Anfrage finden Sie auf der Seite des Berliner Mietervereins. Ebenso finden Sie hier eine Vorlage für einen Untermietvertrag, den Sie mit Ihrem*Ihrer Untermieter*in abschließen sollten. 

Ihr*e Vermieter*in kann bei Untervermietung einen Untermietzuschlag verlangen, weil sich zum Beispiel die allgemeinen Betriebskosten des Hauses (Hausstrom, Kosten für Müllabfuhr etc.) erhöhen.

Gut zu wissen: Wenn Sie nahe Familienangehörige – also Ihre Ehepartner*in, Kinder oder Eltern – bei sich aufnehmen, gilt das nicht als Untervermietung. Sie brauchen deswegen auch keine Erlaubnis bei Ihrem*Ihrer Vermieter*in einholen.

Tierhaltung: Viele Mietverträge regeln explizit, ob und welche Haustiere in der Wohnung gehalten werden dürfen. In der Regel ist eine ausdrückliche Zustimmung von Vermieter*innen notwendig, besonders bei größeren Tieren wie Hunden und Katzen. Kleintiere wie Hamster oder Fische sind meist erlaubt.

Als Mieter*in können Sie Ihren Mietvertrag in der Regel jederzeit kündigen, indem Sie Ihre*n Vermieter*in drei Monate vor dem gewünschten Vertragsende informieren (“Kündigungsfrist”). Diese Kündigung muss schriftlich erfolgen: Sie schreiben also einen Brief an den*die Vermieter*in, in dem Sie erklären, dass Sie die Wohnung zum gewünschten Termin kündigen möchten. Wichtig: Sie müssen die Kündigung unterschreiben.

Das schriftliche und unterschriebene Kündigungsschreiben muss den*die Vermieter*in spätestens am dritten Werktag des Monats erreichen, der als erster der drei Monate gezählt werden soll. In manchen Fällen ist die Kündigungsfrist kürzer. Die für Sie geltende Frist finden Sie in Ihrem Mietvertrag. Auf der Website von Immobilienscout können Sie kostenfrei ein Kündigungsschreiben erstellen.

Bitte beachten Sie: Wenn Sie einen befristeten Mietvertrag geschlossen haben, also mit Ihrem*Ihrer Vermieter*in eine feste Laufzeit Ihres Mietverhältnisses vereinbart haben, können Sie in der Regel nicht vor Ablauf der Laufzeit kündigen. Viele befristete Mietverträge sind aber rechtlich nicht wirksam. In so einem Fall könnten Sie dann dennoch innerhalb der gesetzlich festlegten Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Ob Ihr befristeter Mietvertrag rechtlich wirksam ist, kann Ihnen die Verbraucherzentrale oder ein Mieter*innenschutzverein sagen. Bei den meisten Mieter*innenschutzvereinen müssen Sie Mitglied werden, um die Beratung und Unterstützung in Anspruch nehmen zu können. Als Mitglied müssen Sie einen jährlichen Mitgliedsbeitrag bezahlen. Auf mieterbund.de finden Sie einen Mieter*innenschutzbund in Ihrer Nähe.

Mieter*innen sind in Deutschland gut geschützt. Ihr*e Vermieter*in braucht also einen guten Grund, um Ihren Mietvertrag zu kündigen. Unter den folgenden Umständen ist eine Kündigung durch Vermieter*innen möglich:

• Ihr*e Vermieter*in benötigt die Wohnung für sich oder seine*ihre Familie. Das nennt man „Eigenbedarf“. Das muss er*sie Ihnen allerdings beweisen und wenn Sie gute Gründe für Ihren Verbleib in der Wohnung (z. B. eine schwere Krankheit) haben, kann Ihnen Ihr*e Vermieter*in in der Regel nicht kündigen. Wenn Sie die Wohnung tatsächlich verlassen müssen, muss Ihr*e Vermieter*in Ihnen ausreichend Zeit geben, nach einer Wohnung zu suchen. Wie viel Zeit das ist, hängt von der bisherigen Dauer Ihres Mietverhältnisses ab.
• Ihr*e Vermieter*in möchte das Haus abreißen. In diesem Fall muss Ihnen aber ausreichend Zeit gegeben werden, nach einer Wohnung zu suchen. Wie viel Zeit das ist, hängt von der bisherigen Dauer Ihres Mietverhältnisses ab.
• Sie haben zwei Monate lang Ihre Miete nicht bezahlt. In diesem Fall ist sogar eine fristlose Kündigung möglich. Das heißt, dass Ihr*e Vermieter*in verlangen kann, dass Sie die Wohnung sofort verlassen müssen.
• Sie haben wiederholt den Hausfrieden gestört, also z.B. Nachbar*innen belästigt oder beleidigt. In diesem Fall muss Ihr*e Vermieter*in Sie zunächst offiziell abmahnen. Wenn Sie dann nochmal Probleme machen, kann er*sie Ihnen fristlos kündigen.
• Sie haben Ihre Wohnung unerlaubt untervermietet und Ihr*e Vermieter*in kann das beweisen. In diesem Fall ist ebenfalls eine fristlose Kündigung möglich.

Wenn Ihr*e Vermieter*in Ihren Mietvertrag kündigt, lassen Sie sich auf jeden Fall bei einer Beratungsstelle für Mieter*innen beraten. Viele Kündigungen sind nicht rechtens und Sie dürfen sich rechtlich dagegen wehren. Sie können sich bei der Verbraucherzentrale melden oder einem Mieter*innenschutzbund oder Mieter*innenverein beitreten. Diese Organisationen helfen Ihnen mit Beratung und rechtlicher Unterstützung. Sie müssen Mitglied werden und etwa 50 Euro im Jahr bezahlen. Auf mieterbund.de finden Sie einen Mieter*innenschutzbund in Ihrer Nähe.

Wenn Sie Beratung vor der Unterzeichnung Ihres Mietvertrags brauchen oder das Gefühl haben, Ihr Mietvertrag sei unfair, können Sie sich von einem Mieter*innenschutzbund oder Mieter*innenverein unterstützen lassen. Bei diesen Vereinigungen für den Schutz von Mieter*innen müssen Sie in der Regel Mitglied werden und einen jährlichen Mitgliedsbeitrag (ca. 50€) bezahlen, dafür bekommen Sie aber eine umfassende Beratung und rechtlichen Beistand. Auf mieterbund.de finden Sie einen Mieter*innenschutzbund in Ihrer Nähe.