Договор аренды жилья

Договор аренды жилья - это письменное соглашение между квартиросъемщиками(-цами) и арендодателями(-ницами). В нем прописано, что вы можете пользоваться определенной квартирой или WG-комнатой. Если речь идет о временном жилье, то в договоре также будет указано, как долго вы сможете снимать квартиру/комнату. 

В договоре аренды важна следующая информация: 

• персональные данные арендодателя/арендодательницы (имя, фамилия и адрес проживания) и персональные данные квартиросъемщиков/квартиросъемщиц (имя, фамилия, дата рождения и текущий адрес проживания)
• точные адрес арендуемого жилья
• точное расположение арендуемого жилья, если речь идет о многоквартирном доме (например, 2 этаж слева)
• размер арендной платы
• информация о коммунальных услугах и их стоимости 
• точная информация о том, когда необходимо оплачивать арендную плату (например, заранее и не позднее третьего рабочего дня месяца)
• информация об увеличении арендной платы, например, если у вас градуированная аренда или базисно-индексная аренда
• продолжительность аренды (ограниченная или бессрочная) 
• размер жилья в квадратных метрах
• информация о том, что еще включено в аренду (например, подвальное помещение, гараж, балкон) 
• правила пользования, например, разрешены ли домашние животные, можно ли курить внутри помещения. 

Важно: в большинстве договоров аренды также можно найти так называемый “Hausordnung”. Это правила, которые регулируют совместное проживание всех квартиросъемщиков(-иц). В нем можно найти, например, информацию о том, когда нельзя шуметь и что можно и чего нельзя делать в коридоре, а также когда его необходимо убирать. Если правила совместного проживания прописаны в договоре аренды, вам необходимо будет письменно согласиться с ними. Иногда их можно найти на доске объявлений в вашем подъезде. В этом случае они действуют и без подписи. Если вы неоднократно нарушите эти правила, то ваш договор аренды может быть расторгнут.

Обратите внимание: очень важно внимательно изучить договор аренды. Если какие-то пункты вызывают у вас вопросы, обратитесь за поддержкой в консультирующую организацию, например, в Mieterschutzverein или Mieterschutzbund. Чтобы получить консультацию и правовую помощь, необходимо состоять в ее рядах и оплачивать небольшой годовой взнос (около 50 евро). На сайте mieterbund.de вы сможете найти такую организацию недалеко от вас.

При расчете арендной платы важно отличать два понятия - Kaltmiete (Nettomiete), то есть - базовая арендная плата за само помещение. И Warmmiete (Bruttomiete), в которую, помимо базовой арендной платы, также входят коммунальные услуги, например, вывоз мусора, вода и (очень часто) отопление. Поэтому ориентироваться стоит на Warmmiete (Bruttomiete), так как именно эту сумму в итоге вы и будете оплачивать. Все расходы за аренду должны быть детально прописаны в договоре аренды жилья. 

Важно: в эту сумму не входят расходы за электроэнергию. А в некоторых случаях и за газ. Например, если вы готовите или отапливаете на нем. Договор с поставщиком электроэнергии и (по необходимости) газа вам нужно будет заключить и оплачивать самостоятельно. Это правило также касается телефона и интернета.

Существуют различные виды аренды. Друг от друга они в первую очередь отличаются условиями, например, будет ли со временем ваша аренда дорожать и на сколько. Такую информацию вы сможете найти в вашем договоре. Чаще всего встречаются:

• регулярная аренда - наиболее распространенный вид аренды. Сумма, которую вы оплачиваете за жилье, как правило остается стабильной, но, при соблюдении определенных правовых условий, может быть увеличена. Например, в случае общей корректировки индекса арендной платы или после проведения ремонтных работ. При этом само увеличение ограничено и должно быть обосновано со стороны арендодателя или арендодательницы; 
• базисно-индексная аренда (Indexmiete) привязана к общему развитию цен в стране и рассчитывается при помощи специального индекса потребительских цен (VPI). Тем самым - если жить в Германии становится дороже, то арендодатели или арендодательницы могут соответственно поднять и арендную плату, но не более одно раза в год. При этом повышение разрешено только в том случае, если индекс потребительских цен действительно изменился;
• при градуированной аренде (Staffelmiete) в договоре уже с самого начала четко прописано, что арендная плата со временем будет увеличиваться. А именно - когда и на сколько, например, раз в год и на определенную сумму. Такие повышения должны быть четко определены в договоре, чтобы исключить дополнительные и незапланированные возрастания аренды; 
• субаренда - это частичная или полная аренда уже арендованной квартиры от квартиросъемщика или квартиросъемщицы третьему лицу. Это может быть, например, аренда отдельной WG-комнаты или временная аренда на период отсутствия основных квартиросъемщиков(-иц). Для субаренды, как правило, необходимо получить согласие владельца или владелицы квартиры. Оплату за жилье в этом случае субарендаторы передают основному квартиросъемщику или основной квартиросъемщице. На нем или ней также лежит и ответственность за жилье. 

Каждый из вышеперечисленных видов аренды имеет свои преимущества и недостатки. Поэтому очень важно понимать, что именно прописано в вашем договоре аренды.

Терминами “Betriebskosten” и “Nebenkosten” в контексте аренды жилья обозначаются такие расходы, которые возникнут у вас помимо базовой арендной платы за само помещение (Kaltmiete). Такие коммунальные услуги необходимы для эксплуатации и обслуживания жилого дома. Как правило, они оплачиваются ежемесячно вместе с арендной платой как авансовый платеж. За что именно вы платите, вы узнаете в конце года, когда получите так называемый “Betriebskostenabrechnung”. К таким расходам относятся: 

• вода и канализация
• вывоз мусора
• уборка улиц
• услуги управдома
• страхование здания
• отопление и горячая вода (если они включены в коммунальные услуги)
• совместное использование электроэнергии (подъезд, подвал, наружное освещение)

Иногда отопление и горячая вода рассчитываются отдельно, особенно, если вам необходимо иметь самостоятельный контракт с поставщиком электроэнергию и (или) газа. В этом случае такие расходы не включены в коммунальные услуги и вы будете оплачивать их отдельно. Поэтому очень важно, чтобы в договоре аренды было четко прописано, какие расходы действительно входят в коммунальные услуги. 

Kaution (залог) - это гарантийный взнос, который квартиросъемщики(-цы) переводят на счет арендодателей(-ниц) перед тем, как начать снимать жилье. Он призван помочь владельцам и владелицам квартир защитить себя от потенциальных финансовых рисков, например, если вы перестанете оплачивать аренду или повредите что-либо в квартире. Залог не может быть выше, чем арендная плата за три месяца (Kaltmiete). Точная сумма, а также информация о том, на какой счет она должна быть переведена, должны быть указаны в договоре аренды. Kaution можно оплатить частями в течение трех месяцев. При этом первый платеж (или весь залог) должны быть внесены не позднее момента, когда вы заселитесь в новое жилье. 

Залог вы получите обратно, когда будете выселяться из съемной квартиры или комнаты, при условии, что не оставите после себя ущерба. Арендодатели(-льницы) могут удержать часть или залог целиком только в том случае, если у него или нее есть обоснованные претензии, например, после вас необходимо что-то отремонтировать или вы не платили за аренду. Подробнее об этом - на сайте tagesschau.de на немецком языке. 

В договоре аренды можно найти имена всех, кто снимает жилье. Например, вы и ваш партнер или ваша партнерша. В этом случае вы совместно отвечаете за аренду. Важно, чтобы все, проживающие в съемном жилье и несущие за него ответственность, были прописаны в договоре. Только в этом случае будет работать так называемая “совместная ответственность”. Например, если лишь один из квартиросъемщиков или одна из квартиросъемщиц не будет оплачивать аренду, то отвечать за это будут все, кто указан в договоре. Право расторгнуть контракт в этом случае также будет работать лишь сообща.

Несовершеннолетние дети не могут быть партнерами по договору, поэтому указывать их в нем не нужно. Им также нет необходимости его подписывать. Но их количество может быть указано в документе.

Важно: впустив в квартиру проживать еще кого-то и не получив на это соответствующее разрешение от арендодателя(-тельницы), вы рискуете получить предупреждение или же в самом худшем случае - расторжение контракта. 

Прежде чем подписать договор аренды, внимательно проверьте следующие пункты:

• Арендная плата и коммунальные расходы: понятны ли вам все указанные платежи и согласны ли вы с ними?
• Залог: каков его размер? Он не может быть выше, чем арендная плата за три месяца (Kaltmiete).
• Срок расторжения договора (Kündigungsfrist): его продолжительность. 
• Особенности: существуют ли специальные правила или условия (например, обязательство делать ремонт)?

Важно, чтобы вы внимательно прочитали договор. Сравните стоимость аренды с другими вариантами в снимаемом вами районе. Многие арендодатели(-льницы) значительно увеличивают арендную плату, когда сдают жилье новым квартиросъемщикам(-цам). Для того, чтобы аренда в таких ситуациях не подскочила до запредельных высот, во многих городах Германии c 2015 года существует так называемая “Mietpreisbremse”. Это своего рода “тормоз”, который контролирует цены на арендуемое жилье. Например, для новых квартиросъемщиков(-иц) они не должно быть выше 10 процентов от средней цены на районе. 

Тем не менее из этого правила есть целый ряд исключений. В 2024 году было установлено, что подобный “тормоз цен на арендуемое жилье” фактически не приносит существенного результата. К тому же вам самим необходимо следить за тем, чтобы ваш арендодатель или ваша арендодательница соблюдал(-а) “Mietpreisbremse”, а в противном случае - обращаться в суд. 

Действует ли в вашем городе подобный “тормоз цен”, вы узнаете на сайте Finanztip. По этому, а также другим вопросам, касаемых договора аренды жилья, вы можете обратиться в специальную организацию - Mieterschutzverein или Mieterschutzbund. Чтобы получить консультацию и правовую помощь, нужно состоять в ее рядах и оплачивать небольшой годовой взнос (около 50 евро). На сайте mieterbund.de вы сможете найти такую организацию недалеко от вас.

• Регистрация: в течение двух недель вам необходимо зарегистрироваться по новому адресу в ответственном за вас ведомстве - Einwohnermeldeamt (или Bürgeramt или Bürgerbüro). Так как попасть на прием не всегда удается легко и сразу, позаботьтесь об этом вопросе заранее. Подробнее об этом - в нашей главе “Регистрация и снятие с регистрации в Германии”;
• Уведомление о смене места жительства: как можно скорее сообщите свой новый адрес ведомству по делам иностранцев (Ausländerbehörde). Если ваше заявление о предоставлении убежища еще находится в процессе рассмотрения, вы должны немедленно сообщить свой новый адрес и в Федеральное ведомство по делам миграции и беженцев (BAMF), чтобы не пропустить важные письма. Проинформируйте о переезде все остальные учреждения, с которыми вы имеете дело, например, центр трудоустройства (Jobcenter), ведомство социального обеспечения (Sozialamt), налогово-финансовое ведомство (Finanzamt), банк, страховые компании, а также работодателя(-ницу);
• Заключение необходимых контрактов: если электроэнергия и газ не включены в договор аренды жилья, то вам необходимо самостоятельно заключить контракты с их поставщиками. Подробнее об этом - в нашей главе “Аренда квартиры в Германии”;
• Настройка оплаты аренды: следите за тем, чтобы платежи за аренду вносились вовремя. Для этого вы можете, например, установить регулярный платеж - Dauerauftrag. После этого в установленный вами день необходимая сумма будет автоматически переводиться с вашего банковского аккаунта; 
• Установите пересылку почты на новый адрес: если вы хотите быть уверены, что не пропустите ни одного адресованного вам письма, вы можете оформить на определенный период в почтовом отделении Deutsche Post и в компании Pin Mail AG поручение о пересылке поступающей вам почты на новый адрес. Однако за это вам придется заплатить определенную сумму;
• Регистрация в службе по уплате сборов за телерадиовещание: как квартиросъемщик(-ца) с вашего домохозяйства вам также необходимо будет уплачивать обязательные взносы за телерадиовещание (Rundfunkbeitrag). После того, как вы зарегистрируетесь по новому адресу, вам должно прийти письмо о том, что вам также необходимо зарегистрироваться и в службе по уплате сборов за телерадиовещание (Beitragsservice). Подробнее об этом - в нашей главе “Обязательный сбор за телерадиовещание в Германии”.

Помимо информации об арендной плате и ее повышении, периода действия договора и срока его расторжения, а также о залоге, в договоре аренды также важны следующие пункты: 

Обязательства по обновлению и обслуживанию: в договоре должно быть прописано, кто отвечает за содержание жилья в исправном состоянии. Как правило, за крупные ремонтные работы отвечает арендодатель(-ница). Часто можно также встретить пункт о так называемом “косметическом ремонте” (Schönheitsreparatur), который ложится на плечи квартиросъемщиков(-иц), например, регулярная покраска стен. Такое условие в договоре должно быть справедливым и юридически допустимым;

Правила совместного проживания: в договоре аренды также очень часто можно встретить так называемый “Hausordnung” - свод правил, которые регулируют ваше совместное с соседями(-ками) проживание. В него входят:

• “тихие часы”,
• обязательства по уборке (например, в подъезде или на тротуаре), 
• совместное пользованием общими помещениями (например, ванная комната или подвал).

Субаренда: если вы планируете пересдать квартиру или комнату, то, как правило, вам необходимо получить разрешение от арендодателя(-ницы). В некоторых ситуациях его вы получить не сможете, например, если после субаренды в квартире или комнате будет проживать слишком много человек. В какой момент жилье считается “переполненным”, каждая федеральная земля определяет по своему. Но за основу можно взять следующее правило: каждому взрослому человеку или двум детям младше 13 лет положена одна комната не менее 12 квадратных метров. 

Если в вашем договоре не прописано право на субаренду, то, в случае необходимости, вам нужно будет запросить его в письменном виде. Образец заявления вы можете найти, например, на сайте Berliner Mieterverein. Здесь же вы также найдете образец договора субаренды, который вам нужно будет заключить с арендодателем(-ницей). 

В случае, если при субаренде возрастут общие коммунальные расходы, например, за электричество в доме или вывоз мусора, то арендодатель(-ница) может потребовать от вас доплату за субаренду - Untermietzuschlag.

Важно: субарендой не считается, если к вам в съемное жилье въедут близкие члены семьи - супруг или супруга, дети или родители. Получать на это разрешение от арендодателя(-ницы) вам также не нужно. 

Содержание животных: большинство договоров аренды также содержать пункт о том, разрешено ли в съемном жилье содержать домашних животных и каких именно. Как правило, особенно если речь идет о крупных питомцах, таких как кошки или собаки, вам необходимо получить письменное подтверждение от вашего арендодателя или вашей арендодательницы. Если же речь идет о небольших животных, например, о хомячках или рыбках, то их содержание обычно разрешено.

Квартиросъемщики(-цы) в Германии могут расторгнуть договор аренды, как правило, в любой момент. Но сообщить об этом арендодателю или арендодательнице вам необходимо за три месяца до даты, когда вы собираетесь съехать. Это называется Kündigungsfrist (срок расторжения договора). Проинформировать о расторжении контракта необходимо в письменном виде. То есть вам нужно отправить арендодателю(-льнице) письмо, в котором вы проинформируете его или ее о том, что вы хотели бы расторгнуть договор аренды к какой-то определенной дате. Обязательно подпишите его.

Письменное подписанное расторжение арендодатель(-ница) должен(-на) получить не позднее третьего рабочего дня первого из этих трех месяцев. Иногда этот срок короче. Точные правила вы найдете в вашем договоре аренды. На сайте Immobilienscout вы сможете бесплатно составить ваше письмо-расторжение договора.

Обратите внимание: если ваш договор аренды не бессрочный, то есть -  был заключен на определенный промежуток времени, то вы, как правило, не можете досрочно его расторгнуть. Но многие такие договора не имеют юридической силы. В таких ситуациях вы все-таки можете расторгнуть его заранее с соблюдением положенного законом трехмесячного срока. Попадает ли под это правило ваш договор, вы можете узнать в «Обществе защиты прав потребителей» или специальной организации, отстаивающей права квартиросъемщиков - Mieterschutzverein. Чтобы получить консультацию и помощь, вам нужно состоять в ее рядах и оплачивать небольшой годовой взнос. На сайте mieterbund.de вы сможете найти Mieterschutzverein недалеко от вас.

Квартиросъемщики(-цы) в Германии хорошо защищены законом. Арендодателю(-нице) необходимо иметь хорошую причину, чтобы расторгнуть с вами договор. Это возможно при следующих обстоятельствах:

• Жилье необходимо арендодателю(-нице) для себя или для членов семьи. В Германии это называется „Eigenbedarf“ (собственные нужды). Сперва ему/ей необходимо будет доказать это. А если вы имеете серьезные причины для того, чтобы остаться в квартире (например, тяжелое заболевание), то расторжение договора, как правило, невозможно. Если вы все-таки обязаны покинуть квартиру, то вам должно быть предоставлено достаточно времени, чтобы найти новую. Сколько именно - зависит от длительности вашей аренды.
• Арендодатель(-ница) планирует снести дом. В этом случае вам должно быть предоставлено достаточно времени, чтобы найти новое жилье. Сколько именно - зависит от длительности вашей аренды.
• Уже два месяца вы не оплачиваете аренду жилья. В этом случае возможно даже расторжение договора без соблюдения сроков. Это значит, что арендодатель(-ница) может потребовать от вас немедленно покинуть квартиру.
• Вы неоднократно нарушали общественный порядок в вашем доме, например оскорбляли или приставали к своим соседям или соседкам. В этом случае сперва вам должно было прийти официальное предупреждение от арендодателя(-льницы). Если и после этого вы продолжаете создавать проблемы другим жильцам, от вас могут потребовать немедленно покинуть жилье.
• Вы сдавали квартиру в субаренду без соответствующего разрешения и арендодатель(-ница) может это доказать. В этом случае от вас также могут потребовать немедленно покинуть жилье.

Если ваш договор аренды был расторгнут, обязательно проконсультируйтесь по этому вопросу со специалистами(-ками). Многие такие расторжения незаконны и их можно юридически обжаловать. За помощью можно обратится в Общество защиты прав потребителей или в специальную организацию, отстаивающую права квартиросъемщиков и квартиросъемщиц - Mieterschutzverein или Mieterschutzbund. Чтобы получить консультацию и юридическую помощь, нужно состоять в ее рядах и оплачивать небольшой годовой взнос (около 50 евро). На сайте mieterbund.de вы сможете найти Mieterschutzverein или Mieterschutzbund недалеко от вас.

Если перед тем, как подписать договор аренды, вы хотели бы его с кем-то обсудить или у вас есть ощущение, что его содержание не совсем корректно, то вы можете обратиться за помощью в специальную организацию, отстаивающую права квартиросъемщиков(-иц) - Mieterschutzverein или Mieterschutzbund. Чтобы получить консультацию и правовую помощь, нужно состоять в ее рядах и оплачивать небольшой годовой взнос (около 50 евро). На сайте mieterbund.de вы сможете найти такую организацию недалеко от вас.