Contrat de location

Le contrat de location est un contrat écrit entre le locataire et le propriétaire d’un logement. Il stipule que vous pouvez utiliser l'appartement en question ou la chambre, dans le cadre d'une colocation. Dans le cas d'un logement temporaire, le contrat de location indique également la durée de la location du logement ou de la chambre.

Parmi les informations importantes du contrat de location, figurent les éléments suivants :

• les coordonnées du ou de la propriétaire (nom et adresse) et des locataires (nom, adresse actuelle, date de naissance)
• l'adresse exacte du logement 
• la situation exacte s'il s'agit d'un appartement dans un immeuble collectif (par ex. 2e étage à gauche)
• le montant du loyer
• des informations sur les charges (Nebenkosten) et leur montant
• une indication précise sur le moment où le loyer doit toujours être payé (par ex. le loyer doit être payé à l'avance, au plus tard le troisième jour ouvrable du mois)
• des indications sur la révision du loyer, par exemple un contrat de location échelonné ou un contrat de location indexé (“Staffelmietvertrag“ ou “Indexmietvertrag“)
• la durée de la location (à durée déterminée ou indéterminée)
• la surface du logement en mètres carrés
• une indication des pièces qui font partie du logement (par ex. cave, garage, balcon)
• les règles d'utilisation de l'appartement, c'est-à-dire, par exemple, si les animaux domestiques et/ou la fumée sont autorisés dans le logement.

Il est bon de savoir que dans de nombreux contrats de location, vous trouverez également un règlement intérieur. Ce règlement aide à ce que tous les locataires puissent bien vivre ensemble. Par exemple, le règlement intérieur détermine la période des heures de repos ou comment le couloir doit être utilisé et nettoyé. Si le règlement intérieur est inclus dans le contrat de location, vous devez le signer lors de la signature du contrat. Parfois, le règlement intérieur est également affiché dans le couloir, et les règles s'appliquent alors même sans signature. Si vous enfreignez le règlement intérieur à plusieurs reprises, le propriétaire du logement peut résilier votre contrat de location.

Veuillez noter qu’il est important de lire attentivement le contrat. Si vous avez des doutes, renseignez-vous auprès d'organismes de conseil comme une association de protection des locataires (Mieter*innenschutzbund) ou une association de locataires (Mieter*innenverein). Ces organisations vous aideront en vous donnant des conseils et un soutien juridique. Pour bénéficier de leurs soutiens, vous devez devenir membre et payer environ 50 euros par an. Sur mieterbund.de, vous trouverez une association de protection des locataires près de chez vous.

Pour les frais de location, on distingue le loyer net (Netto- oder Kaltmiete) et le loyer brut (Brutto- oder Warmmiete). Le loyer net ne couvre que les coûts du logement. Mais il faut y ajouter les frais d'exploitation ou les charges, dont font partie les frais d'eau, le ramassage des ordures et souvent aussi les frais de chauffage et autres frais d'exploitation similaires. Ce qui est important pour vous, c'est donc le loyer brut, car il décrit le montant que vous devez effectivement payer. Les frais de location doivent être détaillés dans le contrat de location.

Il est bon de savoir que les frais d'électricité de votre logement ne sont pas inclus dans le loyer brut que vous devez payer. Il en va de même parfois pour les frais de gaz, si la cuisine et/ou le chauffage du logement se font au gaz. Pour l'électricité et, en cas de besoin, le gaz, vous devez souscrire vous-même des contrats et payer des frais supplémentaires. Il en va de même pour le téléphone et l'internet.

Il existe différents types de loyers. Ceux-ci ont des conditions contractuelles différentes, notamment en ce qui concerne l'augmentation du loyer. Le contrat de location précise quel type de loyer s'applique à l'appartement ou à la chambre en colocation. Voici les principaux types de loyer :

• Loyer régulier : Il s'agit de la forme de loyer la plus courante. Le loyer reste en principe stable, mais peut être augmenté dans certaines conditions légales, par exemple en cas d'adaptation générale à l'indice des loyers ou après des travaux de modernisation. Le montant de l'augmentation est limité et doit être justifié par le propriétaire du logement.
• L'indexation du loyer : Dans le cas d'un loyer indexé, le loyer est lié à l'évolution du niveau général des prix, qui est déterminé par l'indice des prix à la consommation (IPC). Si le coût de la vie augmente, les propriétaires de logements peuvent augmenter le loyer en conséquence, et ce une fois par an. Une augmentation n'est autorisée que si l'indice a effectivement changé.
• Loyer échelonné : Dans le cas d'un loyer échelonné, des augmentations de loyer fixes sont déjà convenues dans le contrat de location pour des périodes déterminées (par exemple chaque année). Vous savez donc dès le départ quand et de combien le loyer va augmenter. Ces augmentations doivent être clairement définies dans le contrat, de sorte qu'aucune augmentation de loyer supplémentaire ne soit possible en dehors de ces échelonnements.
• La sous-location (Untermiete) : La sous-location consiste à sous-louer une partie ou la totalité d'un logement d'un locataire principal à un locataire secondaire. Cela peut s'appliquer par exemple à des chambres simples dans une colocation (WG) ou comme sous-location/location intermédiaire pour tout le logement si le locataire principal est temporairement absent. Pour une sous-location, les propriétaires de logements doivent normalement donner leur accord. Le locataire principal reste responsable de l'appartement. Et le sous-locataire paie le loyer au locataire principal.

Chacun de ces types de loyer présente des avantages et des inconvénients spécifiques. Il est donc important de bien comprendre les termes du contrat de location.

Les frais d'exploitation ou les frais annexes encore appelés charges sont des coûts supplémentaires qui s'ajoutent au loyer de base (Kaltmiete). Ils couvrent les dépenses nécessaires au fonctionnement et à l'entretien d'un immeuble d'habitation. Ces frais sont souvent payés mensuellement sous forme de forfait ou d'avance en même temps que le loyer et sont détaillés en fin d'année dans un décompte des frais d'exploitation. Les charges typiques comprennent :

• les frais d'eau et d'évacuation des eaux usées
• le ramassage des ordures ménagères
• le nettoyage des rues
• les frais des gardiens d'immeuble (Hausmeister*in)
• l’assurance de l'immeuble
• le chauffage et l’eau chaude (si inclus dans le loyer brut)
• l’électricité commune (pour la cage d'escalier, la cave, l'éclairage extérieur)

Parfois, le chauffage et l'eau chaude sont facturés séparément, notamment si vous devez acheter vous-même l'électricité et/ou le gaz auprès d'un fournisseur. Dans ce cas, ils ne sont pas inclus dans les charges et vous les payez directement au fournisseur. Il est important de préciser dans le contrat de location quels sont exactement les coûts inclus dans les charges.

La caution est un paiement de sécurité que vous, en tant que locataire, versez au propriétaire d’un logement au début de la location. Elle sert à couvrir le propriétaire en cas de dommages dans le logement pendant la période de location ou si vous ne payez pas les loyers. Le montant de la caution ne peut pas dépasser trois mois de loyer net ou loyer de base. Le montant exact de la caution et les informations sur le compte sur lequel elle est versée sont mentionnés dans le contrat de location. Vous pouvez payer la caution en trois mensualités, la première ou la totalité de la caution devant être versée au plus tard au moment de l'emménagement.

La caution vous sera restituée à la fin du bail, si vous laissez le logement sans dégâts venant de vous. Les propriétaires ne peuvent retenir une partie ou la totalité de la caution que s'il existe des créances justifiées, comme des réparations ou des loyers impayés. Pour savoir quand la caution peut être retenue, Tagesschau.de a réuni ici un aperçu.

Le contrat de location peut mentionner plusieurs personnes comme locataires. C’est par exemple vous et votre époux ou épouse, ou encore partenaire. Tous les deux sont alors conjointement responsables du loyer. Il est important que toutes les personnes qui vivent dans le logement et qui assument des responsabilités soient mentionnées dans le contrat de location. Elles sont alors solidairement responsables - cela signifie que toutes les personnes mentionnées dans le contrat de location sont responsables de l'intégralité du loyer, même si un seul ne paie pas. Le droit de résiliation n'est également valable que conjointement.

Les enfants mineurs ne sont pas des parties contractantes. Ils ne doivent donc pas signer le contrat de location et n'y sont pas nommés. Le nombre d'enfants peut toutefois être mentionné dans le contrat de location.

Il est bon de savoir que celui qui fait emménager d'autres personnes dans l'appartement sans demander au préalable l'accord du propriétaire risque un avertissement (Abmahnung) ou, dans le pire des cas, une résiliation du contrat (Kündigung).

Avant de signer le contrat de location, vous devriez vérifier les points suivants : 

• le loyer et les charges : le montant du loyer et des charges est-il clair et équitable ?
• la caution : quel est le montant de la caution ? Elle ne doit pas dépasser trois mois du loyer de base.
• le délai de préavis : quelle est la durée du délai de préavis ?
• les particularités : y a-t-il des règles ou des clauses spéciales (par ex. obligations de rénovation) ?

Bon à savoir : Il est important de lire attentivement le contrat. Comparez surtout le prix de l'appartement par rapport au loyer local habituel. En effet, de nombreux propriétaires augmentent sensiblement le loyer d'un appartement lorsque de nouveaux locataires y emménagent. Pour que le logement ne devienne pas inabordable de cette manière, il existe depuis 2015 dans certaines villes allemandes un frein au loyer (Mietpreisbremse) qui doit empêcher les loyers excessifs. Celui-ci stipule que le loyer d’un logement lors d'une nouvelle location ne peut être supérieur de plus de 10 % au loyer de référence local.

Il existe toutefois de nombreuses exceptions à cette règle. En fait, il a été constaté en 2024 que l'encadrement des loyers n'a guère eu d'effet. En outre, il est important de veiller soi-même à ce que le frein aux loyers soit respecté par le propriétaire du logement et, si nécessaire, le faire valoir devant un tribunal.

Pour savoir s'il existe un contrôle des loyers dans votre ville, consultez le site de Finanztip. Vous pouvez également demander conseil auprès d'organismes tels qu'une association de protection des locataires ou une association de locataires (“Mieter*innenschutzbund“ ou “Mieter*innenverein“), non seulement pour le contrôle des loyers, mais aussi pour toutes les autres questions relatives à votre contrat de location. Ces organisations vous aideront en vous donnant des conseils et un soutien juridique. Pour ce faire, vous devez devenir membre et payer environ 50 euros par an. Sur mieterbund.de, vous trouverez une association de protection des locataires près de chez vous.

Inscription au bureau d'enregistrement des habitants (Einwohnermeldeamt) : vous devez déclarer votre nouvelle adresse au niveau du “Einwohnermeldeamt“ dans un délai de deux semaines. Ce bureau est souvent appelé “Bürgeramt“ ou“ Bürgerbüro“. Les rendez-vous étant très rares, il est préférable de s'y prendre à temps. Vous trouverez plus d'informations à ce sujet sur notre page thématique Déclaration de domicile et annulation de la déclaration.

Déclaration de changement de domicile : communiquez votre nouvelle adresse au service en charge des citoyens étrangers (Ausländerbehörde) le plus rapidement possible. Si vous êtes encore en cours de procédure d'asile, vous devez en outre communiquer immédiatement votre nouvelle adresse au BAMF, sinon vous risquez de rater des lettres importantes du BAMF. Partagez également votre nouvelle adresse avec toutes les autres autorités avec lesquelles vous avez à faire (Jobcenter, service social, service des impôts, ...) et votre banque, tout comme votre employeur et vos assurances, etc.

Souscrire des contrats d'approvisionnement : si le gaz ou l'électricité ne passent pas par le propriétaire du logement, vous devez souscrire vos propres contrats avec les fournisseurs. Vous trouverez plus d'informations à ce sujet sur la page thématique Louer un appartement.

Mettre en place le paiement du loyer : assurez-vous que le loyer soit versé à temps, par exemple en établissant un ordre permanent de sorte que le loyer soit automatiquement débité de votre compte à une date fixe.

Mettre en place un ordre de réexpédition : si vous voulez être sûr de ne pas manquer de lettres ou de colis, vous pouvez faire une demande de réexpédition auprès de la Deutsche Post et de Pin Mail AG pour une période déterminée. Mais pour cela, vous devez payer de l'argent.

Inscription à la contribution audiovisuelle : la contribution audiovisuelle de l'État est facturée par foyer et est directement adressée à vous en tant que locataire. Si vous vous êtes fait inscrire auprès du bureau d'enregistrement des habitants, vous recevrez automatiquement par la poste une lettre d'inscription au service des contributions. Pour en savoir plus sur ce sujet, consultez notre page thématique “Contribution audiovisuelle (Rundfunkbeitrag)“.

Outre les informations relatives aux frais de location, aux augmentations de loyer, à la durée du bail, au délai de résiliation et à la caution, les aspects suivants sont importants dans le contrat de location :

Obligations de rénovation et d'entretien : le contrat de location doit préciser qui est responsable de l'entretien du logement. En règle générale, les propriétaires sont responsables des réparations importantes. Mais il existe souvent des clauses relatives aux réparations dites esthétiques, qui imposent certaines obligations aux locataires (par exemple, repeindre régulièrement). Ces clauses doivent être équitables et légalement acceptables.

Règlement intérieur (Hausordnung) : de nombreux contrats de location contiennent un règlement intérieur qui fixe les règles de la vie commune dans l'immeuble. Il s'agit notamment de points tels que :

• les heures de repos
• les obligations de nettoyage (par ex. cage d'escalier, trottoirs)
• l’utilisation des espaces communs (par exemple, buanderie, cave).

Sous-location (Untervermietung) : si vous souhaitez sous-louer l'appartement ou une chambre, vous avez généralement besoin de l'accord du propriétaire. Celui-ci ne peut refuser l'autorisation de sous-louer que dans des cas particuliers. C’est le cas par exemple lorsque la sous-location entraînerait une suroccupation du logement, c'est-à-dire que trop de personnes y vivraient. Le moment où un logement est considéré comme surpeuplé varie d'un Land à l'autre. En règle générale, vous pouvez toutefois retenir qu'une pièce d'au moins douze mètres carrés devrait être disponible pour chaque adulte et deux enfants de moins de 13 ans.

Si le droit de sous-louer n'est pas expressément mentionné dans le contrat de location, une demande écrite est nécessaire. Vous trouverez un modèle de demande sur le site de l'association des locataires de Berlin. Vous trouverez également un modèle de contrat de sous-location que vous devriez conclure avec votre sous-locataire. 

En cas de sous-location, le propriétaire du logement peut exiger un supplément de sous-location par exemple parce que les frais généraux d'exploitation de l'immeuble (électricité domestique, frais de ramassage des ordures ménagères et autres peuvent augmenter.

Il est bon de savoir que si vous hébergez des membres de votre famille proche - c'est-à-dire votre conjoint, vos enfants ou vos parents - cela n'est pas considéré comme une sous-location. Vous n'avez donc pas besoin de demander l'autorisation du propriétaire du logement.

Détention d'animaux : de nombreux contrats de location stipulent explicitement si des animaux domestiques peuvent être détenus dans le logement et si oui, lesquels. En règle générale, l'accord explicite du propriétaire est nécessaire, surtout pour les animaux de grande taille comme les chiens et les chats. Les petits animaux comme les hamsters (petits rongeurs) ou les poissons sont généralement autorisés.

En tant que locataire, vous pouvez en règle générale résilier votre contrat de location à tout moment en informant le propriétaire du logement trois mois avant la fin souhaitée du contrat (délai de préavis). Cette résiliation doit se faire par écrit : vous écrivez donc une lettre au propriétaire dans laquelle vous expliquez que vous souhaitez résilier le logement à la date souhaitée. Important : vous devez signer la lettre de résiliation.

La lettre de résiliation écrite et signée doit parvenir au propriétaire du logement au plus tard le troisième jour ouvrable du mois qui doit être compté comme le premier des trois mois. Dans certains cas, le délai de préavis est plus court. Vous trouverez le délai qui vous est applicable dans votre contrat de location. Sur le site web d'Immobilienscout, vous pouvez rédiger gratuitement une lettre de résiliation de contrat.

Notez que si vous avez conclu un contrat de location à durée déterminée, c'est-à-dire si vous avez convenu avec le propriétaire d'une durée fixe pour votre location, vous ne pouvez généralement pas résilier votre contrat avant la fin de la durée. Cependant, de nombreux contrats de location à durée déterminée ne sont pas juridiquement valables. Dans ce cas, vous pouvez tout de même résilier votre contrat dans le délai de préavis de trois mois prévu par la loi. L'association de consommateurs “Verbraucherzentrale“ ou une association de protection des locataires peut vous dire si votre contrat de location à durée déterminée est juridiquement valable. Vous devez devenir membre de la plupart des associations de protection des locataires pour pouvoir bénéficier de leurs conseils et de leur soutien. En tant que membre, vous devez payer une cotisation annuelle. Sur mieterbund.de, vous trouverez une association de protection des locataires près de chez vous.

Les locataires sont bien protégés en Allemagne. Le propriétaire de votre logement a donc besoin d'une bonne raison pour résilier votre contrat de location. Dans les circonstances suivantes, une résiliation par le propriétaire est néanmoins possible :

• Le propriétaire a besoin du logement pour lui ou sa famille. C'est ce qu'on appelle le “besoin personnel“. Il doit cependant vous le prouver et si vous avez de bonnes raisons de rester dans le logement (par exemple une maladie grave), le propriétaire ne peut généralement pas résilier votre contrat. Si vous devez effectivement quitter le logement, le propriétaire du logement doit vous donner suffisamment de temps pour chercher un autre logement. Ce temps en question dépendra de la durée de votre location.
• Le propriétaire souhaite démolir la maison. Dans ce cas, il faut toutefois vous laisser suffisamment de temps pour chercher un autre logement. Le temps dont vous disposez dépend de la durée de votre location.
• Vous n'avez pas payé votre loyer pendant deux mois. Dans ce cas, une résiliation sans préavis est même possible. Cela signifie que le propriétaire du logement peut exiger que vous quittiez immédiatement l'appartement.
• Vous avez perturbé la paix du ménage de manière répétée, c'est-à-dire que vous avez par exemple importuné ou insulté des voisins. Dans ce cas, le propriétaire doit d'abord vous adresser un avertissement officiel. Ensuite, si vous causez à nouveau des problèmes, il peut résilier votre contrat sans préavis.
• Vous avez sous-loué votre appartement sans autorisation et le propriétaire peut le prouver. Dans ce cas, une résiliation sans préavis est également possible.

Si le propriétaire résilie votre contrat de location, vous pouvez demander conseil à un centre d'aide aux locataires. De nombreuses résiliations ne sont pas légales et vous pouvez vous y opposer juridiquement. Vous pouvez vous adresser à l'association des consommateurs “Verbraucherzentrale“ ou adhérer à une association de protection des locataires ou à une association de locataires. Ces organisations vous aideront en vous donnant des conseils et un soutien juridique. Mais pour cela, vous devez devenir membre et payer environ 50 euros par an. Sur mieterbund.de, vous trouverez une association de protection des locataires près de chez vous.

Si vous avez besoin de conseils avant de signer votre contrat de location ou si vous avez le sentiment que votre contrat de location est injuste, vous pouvez vous faire aider par une association de protection des locataires ou une association de locataires. Mais pour cela, vous devez généralement devenir membre de ces associations de protection des locataires et payer une cotisation annuelle d’environ 50 euros. En échange, vous recevrez des conseils complets et une assistance juridique. Sur mieterbund.de, vous trouverez une association de protection des locataires près de chez vous.